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Bienvenue chez CENTURY 21 A.A.I. Immobilier, Agence immobilière LIMOGES 87000

L'actualité de CENTURY 21 A.A.I. Immobilier

Une HAUSSE DU MARCHE DE L'IMMOBILIER ANCIEN EN LIMOUSIN 2013 ? EXPLICATIONS...

Publiée le 08/01/2014

Comme chaque Année, le Réseau Century 21 France dont je fais partie à travers mon agence CENTURY 21 AAI IMMOBILIER à LIMOGES (5 avenue Locarno) publie ses chiffres. C'est l'occasion d'une conférence de presse Nationale. toujours dévoilée aux premiers jours de l'année qui débute, nous sommes le 6 janvier 2014 : conférence de presse Century 21 donnée par Laurent Vimont Président Century 21 France à Paris à l'Automobile Club de France

Les chiffres communiqués à cette occasion sous forme de diverses moyennes*(1) vont être repris par les plus grands journaux qui d'ailleurs en font leur une comme le Monde, Le Figaro, Les Echos, sont la preuve si il fallait encore la faire qu'ils sont "crédibles"

Depuis plusieurs années déjà, dans le réseau CENTURY 21, nous comparons nous aussi nos chiffres avec ceux donnés par les notaires. Plus sérieusement, nos chiffres se basent sur les compromis signés, ceux des notaires sur les actes authentiques, ce qui a pour conséquence de les rendre extrêmement proches donc crédibles.

 

 

 

 

 

 

Alors quel est le bilan du marché Immobilier de l'ancien en Limousin pour l'année 2013 ? Une hausse spectaculaire de +7,56 %

Bien, lorsqu'on a dit ça...  je vois déjà mes confrères immobiliers crier au sacrilège, au crime de "lèse-confraternité" !

Une once d'explications, un soupçon de pédagogie et un éclairage par une analyse immobilière de ce bilan plus fine.

 

Revenons en Janvier 2013 et le dernier bilan du marché de l'immobilier en Limousin 2012.

Le prix moyen au m2 :   1138 €  (soit une baisse de -1,7% sur 12 mois)  Un délai moyen de vente de 108 jours

C’était pour la deuxième année consécutive une baisse des prix de l'immobilier dans la région Limousin, 2011 avait vu une chute spectaculaire s'opérer anticipant le mouvement qui allait suivre France entière.

Ce fut l'occasion pour les glossateurs de qualifier la Région Limousin la moins chère de FRANCE, l'occasion de rappeler qu'il faisait bon y vivre et que les retraités y prenaient leur quartier de jours à écouler.....

Curieusement ces chiffres ne furent pas contestés...  et la confraternité n'y trouva pas à redire puisque nous ouvrions la voie de la pédagogie à offrir à nos vendeurs.... pour qu'ils entendent enfin qu'ils fallaient ADAPTER leurs prétentions au marché.

La région Limousin a donc été une des premières régions à corriger le plus tôt en terme d'activité et de prix son marché immobilier.

Vous me suivez toujours ?!

 

Janvier 2014 : l'insolente hausse du marché Immobilier Limousin

Le prix moyen au m2 :  1225 €  (soit une hausse de +7,6% sur 12 mois) 

Un délai moyen de vente de 106 jours

Prenons un peu de hauteur de vue et analysons tout cela à l'aune des chiffres consolidés de notre réseau et donc des remontés de ses agences. Puisque vous l'aurez compris je ne m’aventurerai pas sur le terrain des glossateurs qui contestent subitement cette hausse en parlant de Ressenti...

Tout d'abord cette hausse porte sur le prix de vente au m2 de la région la moins chère de France : le Limousin (donnée incontestée)

Comme le dirait l'excellent Christian Moulinard qui fut mon professeur de Droit en son temps, "toute chose étant égale par ailleurs", il s'agit d'une fluctuation spectaculaire en pourcentage et inimpactante au m2

Un exemple comparatif:

Lorsque le marché immobilier Parisien baisse de 4 % sur un appartement de 70 M2 : soit un impact de 328 euros du mètre carré et donc un peu plus de 22 000 euros de baisse

lorsque le marché immobilier Limousin hausse de 7,5% sur un appartement de 70 M2 : soit un impact de 84 euros du mètre carré et donc un peu plus de 5880 euros en plus

Ensuite, rappelons que le prix d'acquisition moyen*
en janvier 2013 était de 99 974 euros pour une superficie moyenne* de 99 M2 (maisons et appartement confondus).
En janvier 2014 il est de 111 979 euros pour une superficie moyenne* de 92,5 M2 (maisons et appartement confondus)

 ma minute pédagogie pour que la confraternité trouve là un moyen "pédagogique" d'expliquer à nos vendeurs que :

- non, Mr le VENDEUR, la flambée des prix de l'immobilier n'a pas eu lieu dans le Limousin,

- oui  Mr le VENDEUR cette hausse est spectaculaire mais reprenons les chiffres de la précédente conférence de presse bilan 2012

- non, Mr le Vendeur vous devrez continuer à revoir vos prix à la baisse s'ils ne répondent pas au prix que peux ou veux mettre votre acheteur actuellement... et si votre maison ou votre appartement sont depuis longtemps à la vente...

- Mr le VENDEUR, vous voulez un prix au m2, les marroniers en font leur une, sujet récurent sur lequel de bonne grâce avec mes confrères nous faisons l'exercice mais au fond, Mr le VENDEUR, vous le savez comme moi, le prix au métre carré moyen n'est q'une tendance, c'est un grand écart entre le prix le plus haut et le prix le plus bas...
vous savez comme moi qu'en province, le prix des biens dépend d'autres facteurs et c'est heureux sinon ma profession disparaitra !

pour vous donner une image, la France est en peau de Léopard fait de marchélocaux différents et pour vous l'expliquer mieux, le Limousin est fait de trois départements, eux-mêmes comportant des spécificités sans être exhaustive de quartier, de résidence, d'immeubles, d'étages, d'état... c'est bien la raison pour laquelle comme chaque vendeur vous demandez à 95 % (oui je sais c'est aussi un pourcentage spectaculaire) une estimation d'agent immobilier même si vous décidez de vous passez de leur service....  à 50 % (oui nos services ne sont pas obligatoires même si notre "expertise terrain" est obligatoirement recherchée)

Enfin donc puisque nous en sommes à expliquer cette hausse du marché de l'immobilier ancien en Limousin. La baisse des taux de crédit à touchés la France entière et comme Paris n'est pas la France, la région Limousin n'a donc pas été épargné. La Région Limousin déjà la moins chère de France s'offrait les attraits du taux de crédit le plus historiquement bas, conjuguez le tout et vous obtiendrez des locataires qui se lancent (avec l'effet pervers de laisser le logement loué vide... nous y reviendrons) et s'offrent leurs rêves une maison car c'est ici et surtout plus qu'ailleurs ACCESSIBLE !

spécifiquement en haute Vienne, d'autres raisons expliquent cette hausse de 84 euros au m2 (whaou) notamment le fait que les maisons se soient mieux vendues que les appartements, en effet les clients plus solvables grâce à des taux de crédit historiquement bas ont pu satisfaire aux rêves que l'on fait quand on est enfant être propriétaire d'une maison avec un jardin et des fleurs.... 

Pour autant.... les vendeurs sont-ils devenus raisonnables ?...  c'est difficile d'être vendeur en région Limousin... on a un bien qui est construit de la même façon qu'ailleurs en pierres, avec une bonne toiture, on y a élevé ses enfants, vécu heureux et pourtant il est 50 % moins cher qu'à Paris ou d'autres régions plus rêvées.... dure la réalité.... non ?!

alors quand au premier rebond du  premier trimestre de 2013 de 4,3%, (voir note de conjoncture Century 21 publié en avril 2013 : chiffres non contestés), ni la confraternité, ni les glossateurs ne s'en sont fait l'écho, ni n'a contesté et pourquoi il fut communiqué de presse.... ce fut une hausse du prix moyen au m2 de 48,93, les VENDEURS ne se sont pas précipités pour faire remonter leur prix....  ils s'adaptérent au marché par rapport à la spécificité du bien qu'il avait à vendre....   

La pédagogie en fait est facile... elle est pleine de bon sens, c'est la loi du marché qui commande, nous avons les outils d'analyse notamment avec la remontée des compromis, les délais de vente, les écarts prix mandat/compromis, le nombre d'acheteurs rencontrés, leur demande ou leur attente du moment, les vendeurs sont des gens qui ont des projets et souvent sont acheteurs...  ils le disent : ils veulent vendre cher et assez pas cher....  il leur faut juste accepter à un moment que le marché ne réponde pas à leur espérance et que le professionnel en face d'eux leur offre un vrai service.

si nous devons conclure la pédagogie ici, j'éclairerai mon propos en vous disant qu'en Haute Vienne plus précisément,  les maisons ont eu la côte (c'est la cause de cette spectaculaire augmentation) et que leur délai de vente s'est raccourci , que les appartements ont été boudés et que leur délai de vente s'est rallongé, que les acheteurs ont été très très assidus aux messages délivrés par les tous les médias... on peut négocier, on a le pouvoir, on peut mais on veut pas... ils sont surinformés et pour reprendre un terme de Catherine Barba, ils sont "infobéses"... donc ils prennent du temps, comparent, cela rend leur passage à l'acte d'achat plus lent mais aussi et surtout, je les comprends, plus difficile.

 

Vous avez lu un petit * sur moyenne et bien effectivement il faut remettre les choses à leur place et faire un petit aparté, le "travers" des moyennes c'est qu'elles ne prennent pas en compte les spécificités propres aux régions, aux secteurs, elles ne parlent pas du cœur de ville de Limoges, des "à l'intérieur du boulevard", des "à l'extérieur du boulevard, des quartiers : quartier émailleurs, quartier montplaisir, quartier Bénédictins, quartier CHU, quartier Vigenal et je vous en passe des quartiers que nous sillonnons, voir elles ne parlent pas des résidences Bel Air, Les Porcelainiers, St Martial etc..., ni de la première couronne de Limoges : Feytiat, Isle, Couzeix, Panazol, Condat sur Vienne, le Palais sur Vienne etc.. ni de la deuxième couronne : St Just le Martel, Royères, Chaptelat, Verneuil sur Vienne, St Priest Taurion, Le Vigen, Solignac, ni de la ruralité. 

Voilà donc le travers de ces moyennes, elles ne sont que vue d'ensemble, d'images de prix immobilier au m2, de prix moyen d'acquisition, de superficie moyenne d'un bien acheté (sans autre considération ni détails), de délai moyen de vente donc "d'instants Moyens T"

C'est la raison de notre existence nous professionnels de l'immobilier, accompagnateurs de projets, cette connaissance qui n'est plus de moyenne mais de détails parce que liés à la concrétisation de rêves... on vous apporte ce que les moyennes ne vous apportent pas, notre expérience, notre connaissance des secteurs, des résidences, des habitants que nous côtoyons, nous avons l'habitude de dire "choisissez vos voisins"...!

Alors dans notre région Limousin et encore plus que dans d'autres régions de France (là je suis un peu chauvine mais j'assume) je suis sûre d'une chose il n'y a pas de bons moments pour acheter, pour que les projets et les rêves immobiliers se réalisent, cela ne tient qu'à peu de choses mais d'une importance primordiale, quand l'envie est là, que le désir des familles est là, que cela répond à un projet de vie, l'acte d'achat se pose et dans notre région Limousin on a beaucoup de chance, nous sommes une région accessible en prix (c'est bien comme cela que nous sommes perçus) prix que l'on nous jalouse

Si vous souhaitez plus d'explications concrètes, je reste à votre disposition et si vous êtes assez nombreux à le demander, je peux organiser à cet effet, un Appérimo "marché de l'immobilier ancien en Limousin bilan 2013.. La hausse est passée par là.... explications"....  vous pouvez laissez vos questions à cette adresse mail avec pour objet : Question Marché Ancien Immobilier bilan 2013   (ag2388@century21france.fr)

 article de MARIE JOSE JEANNIN Directrice de l'agence Century 21 AAI IMMOBILIER,
Adhérent FNAIM,
Past Présidente et Membre de l'AMEPI de la Haute Vienne,
Agence participante à l'Observatoire de l'Immobilier de la CCI de Limoges,
Agent Immobilier titulaire des carte T 245 depuis 2000 et G 136 depuis 2012

Merci à FRANCE BLEU LIMOUSIN d'avoir pris le temps de me recevoir pour éclairer cette hausse spectaculaire en pourcentage mais tout à fait infinitessimale au regard du prix M2 déjà le moins cher de France....  !  c'est tout de même mieux d'être reçue pour en parler... !
http://www.facebook.com/francebleulimousinofficiel

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LCI -> http://videos.tf1.fr/infos/2014/immobilier-les-prix-baissent-mais-moins-que-prevu-8341595.htm  
JT 20 H France 2 partir de 10:30 http://www.francetvinfo.fr/replay-jt/france-2/20-heures/jt-de-20h-du-mardi-7-janvier-2014_494710.html

 

 

 

 

 

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